报告关键点：

　　业绩预告显示房地产行业08年中期业绩仍然比较乐观。

　　房价涨幅持续回落，主要一二线房地产成交量下降幅度在30％－50％。

　　行业开工进度已持续放缓，预计投资增速下半年会放缓。

　　主要品牌或龙头上市公司今年经营经营业绩预计仍可接近预期。

　　报告摘要：

　　业绩预告显示房地产行业中期业绩仍然比较乐观。最近一段时间，许多上市公司公布了业绩预告，截至2008年7月18日，在总共87家A股上市的房地产公司中，公布了业绩预告的（包括在一季报中披露的）有37家，其中24家同比净利润增长，5家扭亏为盈，占比约78％。其中有22家公司公布了具体预增幅度，这些公司包括保利地产、北京城建、华侨城、上实发展、华发股份、陆家嘴、张江高科等等。

　　市场仍处于调整中..根据国家发展改革委、国家统计局调查数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平，全国房价涨幅连续6个月回落。

　　主要一、二线城市成交量大幅下滑，深圳地区无疑是最为严重的。根据截至5月份的统计局数据，1－5月份深圳的商品房成交面积同比下降超过50%；北京的成交面积同比下降也超过了40％；广州、武汉、苏州、南京等地的成交面积同比下降也有约30－40％；上海情况可能稍好，天津下降幅度相对也较少，在15％左右；只有重庆、西安等少数城市的成交量维持了小幅增长态势。

　　在这波调整中呈现明显的差异化特征。大城市调整幅度大于中小城市；品牌、龙头企业的商品房销售明显强于一般房地产开发企业；地段差的房子调整幅度大于地段好的。

　　业绩前瞻：总体看来，房地产上市公司业绩有所分化，但万科、保利等品牌龙头企业业绩继续保持增长态势。结合多家公司的实际情况看，今年主要的品牌上市公司的业绩仍然可以接近预期。金融街、中粮地产等公司虽然公布了预减公告，导致预减的原因也各不相同，但考虑到房地产企业结算的特殊性，该类公司业绩今年全年业绩预计也将接近预期。

    1.房地产行业上市公司中期业绩不乏亮点

    最近一段时间，许多上市公司公布了业绩预告，截至2008年7月18日，在总共87家A股上市的房地产公司中，公布了业绩预告的（包括在一季报中披露的）有37家：

　　其中24家同比净利润增长，其中有22家公司公布了具体预增幅度。这些公司包括保利地产、北京城建、华侨城、上实发展、华发股份、陆家嘴、张江高科等等；.. 5家扭亏为盈。

　　4家净利润预减，包括金融街、中粮地产、粤宏远A和天伦置业。

　　4家预亏，分别是深长城、珠江控股、海鸟发展和ST达声。

　　1.1. 22家预增公司的中期业绩合计预增约200％

    公布了预增幅度的22家公司08年中期的净利润合计同比预增了183％～212％。

    1.2.预亏、预减公司数量较少

    前面22家公布预增幅度的公司加上4家公布净利润预减的公司，该26家公布了业绩变动幅度的公司08年中期净利润合计同比预增了106％～138％。

    这26家公司，根据当前股本摊薄后的每股收益相应从07年中期的0.12元/股增加到08年中期的0.25～0.29元/股，同比增长108％－142％。

    2.房地产市场仍在调整中

    我们在6月的中期策略报告中已经指出，目前仍处于房地产本轮周期景气度下降阶段，由于宏观调控、资金偏紧、高房价与刚性需求人群的购买力存在矛盾的状况短期内不会有大的改变，因此价格存在较大下调压力，而销售量萎缩则成为当前房地产市场面临的主要困境。

　　面对销售困境和资金收紧的局面，开发商如我们预期在通过放慢工程进度来应对。房地产开发投资增速放慢较为明显，但住宅开发投资增速没有明显减速2.1.房价涨幅继续回落根据国家发展改革委、国家统计局调查数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平，全国房价涨幅连续6个月回落。

    2.2.成交量持续下滑

    2.2.1.全国商品房销售面积呈现负增长

    从全国范围来看，商品房销售面积同比增速自07年8月达到近期高点57％以后，持续下滑，进入08年以后，更是出现了负增长，2月份为-4.2％，3月短暂回升，4、5月深跌至-12％、-14％（图2）。

　　全国住宅市场与整个商品房销售市场基本一致，销售面积下滑明显，成交量呈现负增长（图3）。住宅销售面积同比增速自07年8月超过了60％,随后也逐级下滑，08年出现负增长，2月份为-3.5％，3月回升为3％，4、5月深跌至-11.5％、-14％。

    2.2.2.经济发达的一、二线城市成交量大都下滑明显

    在这波成交量萎缩的浪潮中，深圳地区无疑是受波及最为严重的。根据截至5月份的统计局数据，预计今年上半年深圳商品房成交面积同比下降超过50%。

　　今年上半年，北京、广州、武汉、苏州、南京等地的成交面积预计同比下降也有30－40％。

　　但上海情况可能稍好于北京；天津下降幅度也相对较少，1－5月份同比下降幅度大约在15％左右；重庆、西安等少数城市的成交量维持了增长态势。

    2.3.房地产开发降速

    商品房成交量大幅下降，房地产商面临资金压力开始有意识的降低开工进度，减缓现金流出的速度。但受去年房地产市场景气影响，08年上半年全国房地产、住宅投资增速仍然较高，调整不明显，但预计下半年会较明显回落。

　　2.3.1.房地产开工增速趋缓

    08年1－5月，房地产开工总体而言还是处于高位（图4），但1至4月份累计开工面积增速已大幅降低，从前3个月的25%以上大幅回落至20.4％，5月份累计开工面积增速更跌至20％以下，预计开工增速仍将持续下跌。

    2.3.2.房地产竣工增速大幅下降

    从08年4月开始，月度的房地产竣工增速开始大幅放缓，2、3月份的竣工增速高达31.5％、21.4％，4、5月份已降至1.4％、13.6％（图5）。

　　月度的住宅竣工增速也同步大幅放缓，2、3月份的竣工增速高达30％、24％，4、5月份已降至2.4％、13.6％（图6）。

    2.3.3.房地产投资增速预计也将放缓

    截至2008年5月，房地产投资仍然保持较高增速，与商品房销售产生了明显背离。

　　07年10月份之前，房地产投资增速呈现持续走高态势，而08年上半年则基本保持稳定（图7）。

　　住宅投资在08年3月冲高后，4、5月开始回落（图8）。

　　但房地产和住宅投资增速仍然在30％以上。主要原因可能在于受去年房地产市场景气影响，08年上半年全国房地产、住宅投资增速惯性短期内还难以扭转。

　　预计08年下半年增速会逐渐放缓。

    2.4.市场调整差异化明显

    1、大城市调整幅度大于中小城市。

　　北京、上海、深圳、广州、南京、武汉等主要一二线城市的成交量都经历了较大幅度的调整，而中小城市的调整明显要小的多。

　　根据1－5月份数据，占全国商品房销售面积的比例高达23％的11个主要城市（表4）

　　的房地产商品房销售面积同比下降22％，而其它所有城市1－5月的房地产销售面积同比仅下降2％。

　　我们估计这主要是因为大部分一、二线城市中的投资性购房远远大于中小城市，而本次宏观调控和紧缩性的政策对象投资性的购房需求抑制较为显著。

    2、品牌、龙头企业的商品房销售明显强于一般房地产开发企业。

　　万科、保利等品牌旗下产品的销售速度明显快于普通房地产企业开发的楼盘。

　　3、地段差的房子调整幅度大于地段好的。

　　地段，地段，还是地段。这句话一直以来都被房地产业界奉为“金科玉律”。在房地产市场进入调整的时候，地理位置优越、配套成熟的房子销售明显好过地段偏远的住房。在大城市中，城市边缘区域的房价下跌幅度要远高于中心城区。

　　3.重点公司中期业绩前瞻

    3.1. 08中期业绩预增公司前瞻

    总体看来，房地产上市公司业绩未来会有所分化，万科、保利等品牌或龙头企业业绩继续保持增长态势，今年的业绩仍会接近预期。

　　保利地产

    公司2008年7月9日发布了公告，预计上半年净利润将同比增长220-270%。保利地产上半年累计实现销售面积131.4万平米，同比增长39%；实现销售金额107亿元，同比增长35%。从公司全年240亿元的销售金额目标来看，上半年完成了大约45%。

　　这个比例显然要高于同行，相比于其它大部分公司，保利地产的资金相对充足，43亿元的公司债也已于近日成功发行。

　　公司计划继续贯彻其"快周转"的思路，尽量保证开竣工面积按计划进行，并继续增加土地储备，充分发挥保利地产的成本领先优势并保持一贯的快速周转开发策略。

　　万科A

    万科上半年累计实现房屋销售面积265.8万平米，同比增长15%；实现销售金额241.3亿元，同比增长38.1%。另外公司尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1亿元，加上上半年的销售金额，总计实现待结算收入479.4亿元。

    上实发展

    公司08年1-6月累计净利润与上年同期相比预计增长500%以上。主要是因为08年一季度公司完成了定向增发，房产销售结转大幅增加。

　　陆家嘴

    陆家嘴发布了预增公告，预计08年中期业绩同比至少上升50％。公司业绩大幅提升的原因主要是因为去年底作价入股的Z3-2地块已满足销售实现条件。公告显示，去年底作价入股的上海中心大厦建设发展有限公司Z3-2地块，已办妥了交地的所有手续，根据会计准则规定，现已满足会计准则规定的销售实现条件，公司将在近期据此结转并确认收入。

　　张江高科

    张江高科也发布了预增公告，预计08年中期业绩同比至少上升50％。上半年公司主营业务发展势头良好，房地产租售收入同比有较大增长。

　　荣盛发展

    荣盛发展预计上半年业绩比上年同期增长300%-350%。上半年利润大约为2.1亿，折合每股0.26元。公司项目主要位于二、三线城市，虽然也受到房地产市场调整的波及，但房价基本保持稳定，成交量下降并不严重，预计全年业绩仍将大幅增长。滨江集团滨江集团预计上半年结算净利润3.12～3.38亿元，合每股盈利0.6～0.65元。主要是因为金色海岸项目部分交付使用。而滨江万家花城在今年3月推出以后也获得了非常理想的销售。

　　3.2.业绩预减公司

    前瞻金融街、中粮地产等公司公布了预减公告，导致预减的原因也各不相同，但考虑到房地产企业结算的特殊性，并不能就此判断公司业绩今年全年也会大幅下降。

　　金融街

    金融街公司预告2008年上半年实现净利润与上年同期相比下降50%-90%。由于公司销售的产品属于单宗大额产品，因此公司存在季度之间收入与利润的不均衡性。上年同期，公司确认金融街F1写字楼销售收入19.60亿元，集中实现了利润。2008年上半年，公司房产开发类业务签署的一系列销售协议，由于尚未达到收入确认条件，导致实现净利润较去年同期大幅下降。我们预计公司上半年已销售的金融街F3项目年内竣工交付使用。

　　中粮地产

    预计年初至下一报告期期末累计净利润与上年同期相比减少50％～100%，主要原因是2007年上半年出售深圳新安湖实业有限公司收益权获得税前投资收益2.85亿元，而今年同期无此项收入所致。而公司的主营业务收入是增长的，一季报的主营业务收入就已经达到2.2亿元，高于07年中报时的主营业务收入1.58亿。
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