上半年全国商品房销售额增速明显下滑

　　申银万国认为，今年上半年全国商品房的销售情况并不理想，但是下降幅度相对较小。据中房网数据统计，全国商品房销售面积为2.59亿平米，同比萎缩7.2%，销售额为10325亿元，同比下降3%。从一二线城市来看，以北京、上海、深圳、广州等为代表的一线城市受市场影响较为明显，今年上半年商品房成交量和成交额都出现了不同程度的大幅下滑。北京商品房销售面积为457万平方米，同比减少47.14%，销售额为562亿元，同比减少39.68%；深圳商品房销售面积为147万平方米，同比减少60.62%，销售额为181亿元，同比较少63.31%；上海市场目前供需矛盾仍然较为突出，成交量下降相对较小，价格依然保持平稳，今年上半年上海商品房销售面积为1229万平米，同比减少18.45%，销售额为1031亿元，同比减少5%；广州销售面积为386万平方米，同比减少27.24%，销售额为349亿元，同比减少15.12%。相对于一线城市，二三线城市的销售萎缩情况也出现了蔓延的趋势，单月销售面积也出现了逐渐下降的情况。 

　　上半年上市公司营业利润仍保持高增长

　　由于项目结算时点的差异，大部分上市公司依靠去年良好的预售收入保证了今年上半年业绩的快速增长。根据已经公布中报的房地产上市公司统计，营业收入同比增长38%，营业利润同比增长50%，净利润同比增长58%。毛利由去年的32%上升到了40%。毛利和净利润的大幅上涨主要得益于去年房价的大幅提升。但是，令人担忧的是，一方面上半年反映上市公司上半年销售回款的经营活动的现金流入为830.57亿元，同比上升18%，说明上市公司的销售情况依旧好于行业的平均水平，在整体销售萎缩的情况下，上市公司的市场份额进一步扩张，意味着以中小公司为代表的其他公司，整体的库存上涨压力远远大于上市公司；另一方面，上半年行业手持的现金为815.9亿元，同比上涨43%，占资产总额的比重为13.54%，同比上涨4个百分点，存货总额为3594亿元，同比上涨72.32%，经营活动的现金净流入为-266亿元，而去年同期为-65亿元，说明上市公司上半年的现金流出也在加大。上市公司的资产负债率较去年的61%下降至57%，行业的整体现金偿债能力和经营状况仍旧严峻。

　　下半年行业和上市公司经营情况展望

　　我们认为，下半年行业面临的情况将更为严峻。市场的销售情况可能进一步恶化，而大幅的存货累计所造成的偿付压力使得公司的现金情况将进一步恶化。我们认为，一线城市下半年的销售额将依旧保持大幅萎缩状态，预计九大城市（北京、上海、天津、杭州、南京、武汉、成都、深圳和广州）的销售面积同比将萎缩46%左右，销售均价同比下降7%左右，销售额同比下降50%左右；剩余城市的销售萎缩将呈现逐步蔓延的趋势，下半年销售面积萎缩23%，销售额下降15%；全国下半年销售面积将萎缩27%，销售额下降28%。

　　上市公司方面，由于去年积累的预收款依旧可以给予公司业绩增长以一定的保证，预计申万重点公司全年的主营业务收入为1470.17亿元，同比上涨58%，净利润为253亿元，同比增长为56%。

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