周报要点

    深圳、广州成交量大幅上涨，其它城市成交量依然低迷。本报告数据多数采集至2008年5月前两周。按照我们对不同区域的10个城市成交量的跟踪发现：深圳、广州一改昔日低迷状况，成交量大幅上升，环比增长一倍以上，同比实现了正增长；但除此两个城市之外，其它城市5月楼市表现依然低迷。

　　价格调整促使成交量上涨。从深圳、广州的新房成交价格指数的变化情况来看，我们认为，成交量的大幅上涨应该归因于连续数月的价格下调。

　　楼市整体回暖需要价格的重新定位。如果把房地产市场需求分为刚性需求和投资需求的话，显然，由于政府抑制投资需求的政策短期不会改变，因此投资需求很难出现大幅上升。所以，我们认为，整体楼市回暖还是将寄希望于刚性需求的回升。而刚性需求的刺激势必需要价格的重新定位，否则楼市整体回暖在未来将很难出现。

　　开发商资金困境将加速房价高位下调。2008年一季度商品房施工面积累计量已经达到2007年全年的67.2%。而一季度的房地产开发累计资金来源仅为2007年全年的24.76%，单位新开工面积和单位施工面积的到位资金均呈现下降。可见，房地产企业的开发资金趋于紧张。若在未来信贷继续紧缩的情况下，房地产企业通过销售回笼资金的要求将日益强烈，房价高位下调以促进成交的可能性加大。

　　房价存在下行需要，但出现非理性深跌的可能性应该不大。我们从房地产企业资金回笼的角度做了两种假设，认为未来房价存在下行风险但不会出现深跌。同时，由于房地产需求依然存在且非常旺盛，因此，房价适当调整仍然会有较强成交量来支撑，深圳和广州5月交易量的大幅上涨应该是个例证。

　　楼市成交量和成交价格缺乏配合，房地产“市场底”尚未形成，房地产板块走出强势尚需时日。

    一、主要大中城市房地产市场成交情况

    本报告数据多数采集至2008年5月前两周。按照我们对不同区域的10个城市成交量的跟踪发现：珠三角的深圳、广州一改昔日低迷状况，成交量大幅上升，环比增长一倍以上，同比甚至实现了正增长；但除此两个城市之外，其它城市5月楼市表现依然低迷。

　　环渤海区域

    北京：在3月成交量大幅上升之后，4月北京再度出现萎靡，5月前两周住宅成交量较4月周均成交量有所上升。但同比而言，5月前两周周均成交套数较07年5月降幅为24.66%。

　　从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，4月新建商品住房销售价格指数同比增幅继2007年10月以来，呈回落趋势；环比增幅0.2%，为自2007年以来最低。

　　天津：5月前两周的天津依然没有走出4月的低迷，成交量继4月继续走低，住宅周均成交面积同比大幅下降，降幅达到42.66%。

　　从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，4月新建商品住房销售价格同比增幅较2008年3月增大0.3个百分点；环比增幅回落0.2个百分点。

　　长三角区域

    上海：经过3月成交量的大幅上涨之后，4月的上海楼市上升势头不在。进入5月，前两周住宅周均成交套数较4月有一定程度放大，但同比仍然大幅萎缩，降幅达到31.7%。

　　从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，2008年以来，新建商品住房销售价格同比下降0.1个百分点，环比增幅上升0.1个百分点。

　　杭州：自进入08年来，杭州房地产交易持续呈现低迷状态，5月前两周商品房周均成交量同比降幅高达54%。

　　从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，2008年4月，新建商品住房销售价格指数同比增幅维持在3月的水平，但环比增幅较3月提高0.2个百分点。

　　苏州：5月苏州商品住宅周均成交较4月有所放大，但同比07年5月降幅依然为22.6%。

　　珠三角区域

    深圳：5月前两周，深圳成交量大幅上升。新房周均成交套数较4月增长103.3%,同比也首次实现正增长，增幅为10.1%。显然，经过价格的下调之后，深圳房地产市场找到了一定的支撑。

    从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，自2007年11月以来，新建商品住房销售价格同比增幅持续回落；而环比价格增幅自2007年12月以来连续5个月呈现负增长。

　　广州：5月前两周，广州成交量大幅上升。住宅周均成交套数较4月增长211.7%,同比也首次实现正增长，增幅为11.3%。

　　从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，自2007年9月以来，新建商品住房销售价格同比增幅连续7个月回落；而环比价格增幅再次出现负增长。

　　中部区域

    重庆：进入5月，重庆交易量表现不佳。主城区商品房周均成交面积同比降幅达到为49.4%。

　　从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，4月新建商品住房销售价格增幅同比继续回落，环比价格小幅增长。

　　成都：5月前两周商品房周均成交套数较4月略有所下滑，同比07年5月降幅为20.98%。

　　从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，新建商品住房销售价格同比增幅继续回落；而环比价格与3月持平。

　　西安：5月前两周，西安商品房周均成交面积较4月大幅下滑，同比降幅更是达到53.97%。

　　从商品房价格来看，按照发改委公布的价格指数，2008年4月，新建商品住房销售价格环比增幅0.7%，房价依然高位运行。

　　二、楼市整体回暖需要价格的重新定位

    如果把房地产市场需求分为刚性需求和投资需求的话，显然，由于政府抑制投资需求的政策短期不会改变，因此投资需求很难出现大幅上升。所以，我们认为，整体楼市回暖还是将寄希望于刚性需求的回升。而刚性需求的刺激势必需要价格的重新定位，否则楼市整体回暖在未来将很难出现。

　　而从深圳、广州的新房成交价格指数的变化情况来看，显然是在价格的高位经过数月大幅下调之后，才出现成交量的大幅上涨。

    三、发商资金困境将加速房价高位下调

    2008年一季度商品房施工面积累计量已经达到2007年全年的67.2%，同比增幅也达到27.51%。而一季度的房地产开发累计资金来源仅为2007年全年的24.76%，单位新开工面积和单位施工面积的到位资金也呈现下降。可见，房地产企业的开发资金将日趋紧张。在未来信贷继续紧缩的情况下，房地产企业通过销售回笼解决资金的要求将日益强烈，房价高位下调以促进成交的可能性加大。

　　具体而言，我们就开发商存在的资金困境对未来房价的影响做了两种极端假设。

　　第一种假设：多数优秀的大中型企业资金链较为健康，极少数小企业出现资金链断裂。那资金出现问题的公司会采取什么办法解决问题？如果公司可以通过出售目前达到销售条件的商品房来自救的话，公司将会采取降价销售的策略，靠销售回笼来补充需要资金。由于这样的公司为少数，这样降价的项目也为少数，它对整个市场的冲击力就有限。房价难以形成整体向下的趋势。当然，如果公司还没有可供出售的商品房，那出售项目或被兼并将成为可能，而这样并不会对房价造成直接影响。

　　第二种假设：少数企业资金链健康，多数企业资金链断裂。这时将有大面积的项目通过降价销售回笼资金。当降价成为市场主流时，客户买涨不买跌的心理，很可能导致市场成交依然冷淡。开发商通过降价销售回笼资金无果，最终将资金链断裂乃至倒闭。此时价格已经出现大跌。同时，由于大量开发商倒闭，未来市场供给出现大量不足，由于真正住房需求并没有减少，因此在房价大幅下降后，未来很有可能出现大幅上涨，简言之，就是楼市将是大起大落。这种情况显然对我国的整体经济伤害极大，政府的调控政策必然会极力避免这种情况的发生。

　　因此，从开发商的资金困境和刚性需求的房价承受能力来看，我们认为真实地情况可能介于上诉两种假设之间，即在房价也不发生深跌的情况下，存在进行下调的可能性。

　　总体来看，我们认为，目前楼市成交量和成交价格缺乏配合，房地产“市场底”尚未形成，房地产板块走出强势尚需时日。
（资料来源：大唐金融 www.dtjr.com）