这是房地产信托发行的好年景。 　

　　统计数据显示，2008年1月份至8月份，共有55只房地产融资信托产品成立，而2007年全年的房地产融资类产品才49个。不仅如此，房地产信托产品的收益率超过各类集合信托。

　　“今年以来，开发商不顾一切的去融资推高了信托融资成本，另外高收益总是伴随着高风险。”中海信托投资经理邓举功在接受本报记者采访时表示。

　　然而，随着风险加大，信托业界开始有意对房地产进行回避。

　　不断推高的融资成本

　　公开资料显示，至2008年9月份，房地产融资信托产品发行数量已经远超过2007年总量。

　　从今年5月份开始，房地产信托平均年收益率高于10%。用益信托工作室的统计显示，5月、6月和7月房地产信托的平均预期年收益率分别为10.07%、10.48%和10.04%，均位于当月各类集合信托资金投向平均预期年收益率的首位。

　　北京国际信托投资有限公司于2008年6月发行的财富5号集合资金信托计划，预期收益率最高可达到15%。中信信托公司于今年7月发行的中信鸿图投资集合资金信托计划，主要投资于房地产行业相关公司的股权、债权或其它权益，预期收益率达到24%。

　　在股市、楼市均低迷的背景下，仍有不少投资人认为，持有房地产信托类产品，风险性不算太高。而眼下发行的不少信托产品，多以土地抵押或股权质押为担保，其评估值往往高于信托计划所要募集的资金规模。

　　据悉，中诚信托的一款“北京‘海上海花园’项目”预期年收益率9.5％至12.5％，销售也非常火爆。信托业内人士称，很多房地产信托产品发行不到一周就提前卖完了，热捧程度不亚于去年的“打新股”产品。

　　9月上旬发布的一款产品，由中信信托推出的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”预期年收益率为14％，投资门槛为1000万元，其募集资金11.5亿元的发行目标已于上个星期完成。该信托计划持有天津星耀项目公司100%股权及其收益权，该公司并以其持有的天嘉湖地块土地作为抵押(已支付土地出让金62.9亿元)。

　　据了解，“盛景星耀计划”投资方向是天津星耀五洲项目，昆明星耀集团去年10月以62.9亿元力挫参与竞标的５家上市公司，一举摘得当年“天津地王”的称号。

　　中信信托内部人士透露，未来该公司将成立一个募集资金不少于67.9亿元的信托基金，11.5亿元部分属于对外公开发售的超优先级受益权。此外，中信集团及中信信托作为优先级受益权投资者，以自有资金合计出资认购了23.5亿元；次级受益权投资者则是昆明星耀公司。

　　隐忧凸显

　　尽管房地产信托表现火爆，但在邓举功看来，房地产信托并不是信托界的主流，也难以成为开发商的主要融资渠道。“银行贷款、销售回款才是开发商主要融资渠道，信托融资只能起补充作用。”邓举功表示。

　　联华国际信托投资有限公司总裁李晓东也曾向本报记者表达了对房地产市场风险的忧虑，并表示下半年将有意减少房地产领域业务。

　　随着万科降价潮向全国蔓延，成交量依然低迷，房地产市场风险逐渐加大。邓透露，很多信托机构都开始回避地产领域风险，对于运作房地产信托产品信心减弱。一些有房地产运作经验的信托公司采用股权信托的方式进入房地产项目，更看重的是项目本身。一旦开发商无力偿付贷款，信托公司则有低价获得公司股权的机会。

　　而在邓看来，整个2008年单一信托数量增加了很多，相比整个信托业增长态势，房地产信托产品数量增加幅度并未出人意料。据了解，地产融资性信托主要包括集合类和单一类两种。前者采取私募方式发行，单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制。后者若是银信合作方式，作为银行理财产品发行面市。银行是单一信托的发起人，通过信托公司的平台，银行可以在不占用信贷额度的前提下，满足客户的融资需求。后者成为主流方式。

　　据邓介绍，信托公司更加青睐有政府背景的房地产项目。另外，越来越多的信托公司也将走上和大型优质国企合作之路。

   (资料来源：大唐金融 www.dtjr.com)